ETPC: słuszne ograniczenia budowlane na obszarze chronionym

Europejski Trybunał Praw Człowieka w decyzji opublikowanej 16 stycznia uznał, że unieważnienie pozwolenia na budowę ośrodka wypoczynkowego, który miał powstać na chronionym obszarze nadbrzeżnym, nie naruszyło prawa do poszanowania własności.

Skarga do Trybunału została wniesiona przez bułgarskiego dewelopera oraz 70 jego indywidualnych klientów. Firma wykupiła w 2005 r. od osób prywatnych działki rolne znajdujące się na obszarze, który od 1995 r. na mocy zarządzenia ministra do spraw ochrony środowiska stanowił obszar chroniony parku narodowego. W zarządzeniu nie wyznaczono dokładnych granic parku, lecz wskazano jego wielkość. Mimo to deweloper rozpoczął starania związane z przygotowaniami do budowy ośrodka wypoczynkowego. Firma złożyła wnioski o zmianę przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlany oraz o pozwolenie na budowę. Lata 2006-2007 okazały się latami administracyjnego chaosu: co prawda przeznaczenie gruntu zostało zmienione, lecz z organów centralnych i samorządowych płynęły sprzeczne informacje co do tego, czy można budować, czy nie. Lokalny samorząd się zgadzał, a ministerstwo ochrony środowiska żądało oceny wpływu inwestycji na środowisko i blokowało budowę. W międzyczasie skarżąca spółka kontynuowała inwestycję. Sprawa skończyła się w Naczelnym Sądzie Administracyjnym: pozwolenia na budowę unieważniono i wydano nakaz rozbiórki tych budynków, które już zdążyły powstać. Skarżąca spółka uznała, iż naruszono w ten sposób jej prawo do poszanowania własności, chronione w art. 1 Protokołu nr 1 do Konwencji o prawach człowieka.

Trybunał nie zgodził się z tą argumentacją. Jakkolwiek przepychanki różnych organów państwowych i samorządowych, odpowiedzialnych za zagospodarowanie przestrzenne, ochronę środowiska naturalnego i wydawanie pozwoleń na budowę Trybunał uznał za "godne pożałowania", to w chwili zakupu ziemi przez skarżącą firmę obszar chroniony i park narodowy istniały na miejscu już ponad 10 lat. Deweloper miał więc świadomość tego, że sytuacja prawna gruntu nie do końca jest jasna, a z budową mogą wiązać się kłopoty. Skoro wiedział o tym już w chwili nabycia ziemi, to nie może czynić z tego powodu zarzutów organom władzy. Deweloper nie może przerzucać na państwo odpowiedzialności związanej z ustaleniem obowiązującego stanu prawnego i ograniczeń budowlanych na terenie budowy: przed podjęciem decyzji o rozpoczęciu poważnej inwestycji finansowej firma powinna była upewnić się, czy jej działania są w pełni zgodne z prawem krajowym.

O wydaniu rozstrzygnięcia na niekorzyść skarżących przesądziło kilka elementów. Po pierwsze, deweloper nigdy nie miał w ręku żadnej prawomocnej, ostatecznej decyzji pozwalającej na rozpoczęcia prac. Zezwolenia na budowę wydawane przez organy samorządowe były zaskarżane przez ministerstwo, a regulacja prawna ograniczająca możliwość zabudowy obszarów chronionych przez cały ten czas była w mocy. W tej sytuacji ani zmiana przeznaczenia gruntu z "rolnego" na "budowlany", ani przychylność władz miejscowego samorządu nie dawała skarżącym nawet "uprawnionej ekspektatywy" realizacji inwestycji - ekspektatywy, która mogłaby ubiegać się o ochronę prawną na podstawie art. 1 Protokołu nr 1 do Konwencji.

Trybunał tym razem nie stanął po stronie skarżących. Trudno też oprzeć się wrażeniu, że zarząd skarżącej firmy deweloperskiej - rozpoczynając prace budowlane - podzielił skórę na niedźwiedziu licząc na skuteczność strategii "faktów dokonanych". Jakkolwiek niekonsekwencja działania przedstawicieli władz różnego szczebla była rzeczywiście "godna pożałowania", to deweloper - podmiot profesjonalny wszak, a tym samym podmiot, na którym spoczywa obowiązek większej zawodowej staranności niż na przeciętnym obywatelu - nie może w takiej sytuacji zamknąć oczu na wątpliwości prawne i spokojnie realizować inwestycji.

Tak wynika z decyzji Trybunału z 17 grudnia 2013 r. w sprawie nr 49893/07, Crash 2000 OOD i inni przeciwko Bułgarii.
Lex.pl