Wróżbiarstwo

Warszawska kamienica. Foto: pr

Dzisiaj będzie o wycenianiu nieruchomości. Do napisania o tym zainspirowało mnie porównanie kilku operatów szacunkowych dotyczących tej samej nieruchomości (ustalamy opłatę roczną za użytkowanie wieczystego działki pod blokiem), w których jej wartość określono na kwoty pomiędzy 6 i 8 milionów złotych. Oczywiście każdorazowo ową wycenę uzasadniano poprzez odniesienie się do szeregu transakcji nieruchomościami podobnymi, wskazanie sposobu skorygowania ceny z uwagi na szczególne cechy nieruchomości wycenianej itp. Wszystkie opinie sporządzili licencjonowani rzeczoznawcy wpisani na listę biegłych sądowych. Skąd więc te różnice? Ano szaleństwo w tym przypadku tkwi w metodzie.

Przy wycenianiu nieruchomości biegły najpierw określa granice rynku lokalnego, czyli terenu z którego będzie brał transakcje do porównań. Oczywiście są tam jakieś wytyczne, kryteria co do tego jak to należy określać, ale wnioskując z tego co wypisują i tłumaczą na rozprawach wnioskować należy, że w zasadzie to biegły może sobie określić ten rynek jak tylko zechce, byle "z uwzględnieniem doświadczenia i analizy sytuacji rynkowej". Może więc uznać całe miasto za jeden rynek, albo podzielić je sobie na dzielnice "centralne" i "dalsze", albo też na "atrakcyjne" i "nieatrakcyjne" i na tej podstawie dobrać rynek lokalny. Może uznać za należące do rynku lokalnego tereny położone na drugim końcu miasta uzasadniając to "zbliżoną aktywnością inwestycyjną". Może oprzeć się na administracyjnym podziale miasta albo wprowadzić swój własny oparty na "sytuacji rynkowej". W ten sposób ta sama nieruchomość może być albo w oparciu o transakcje z dzielnic peryferyjnych, albo w oparciu o transakcje ze ścisłego centrum - wystarczy że administracyjnie leży poza śródmieściem ale urbanistycznie stanowi jego część. Decyzję podejmuje biegły. Po uważaniu.

Jak już biegły wybierze sobie rynek lokalny to następnie tworzy bazę transakcji porównawczych, czyli transakcji nieruchomościami "podobnymi" do nieruchomości wycenianej. I tu znowu ma w zasadzie całkowitą swobodę co do tego co będzie uważał za "podobne". Teoretycznie art 4 pkt 16 Ustawy o gospodarce nieruchomościami zawiera definicję nieruchomości podobnej:

"nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość;"

ale już z jego pobieżnej lektury wynika, że podobna znaczy porównywalna z uwagi na cechy "wpływające na wartość". Jakie to są cechy, i co miałoby decydować o "porównywalności" lub "nieporównywalności" decyduje ponownie biegły. A swobodę (i wyobraźnię) w tym zakresie biegli mają nieograniczoną. "Podobne", a w zasadzie "porównywalne" ze względu na położenie mogą więc być nieruchomości położone na dwóch różnych końcach miasta, ze względu na "położenie w tej samej strefie - peryferyjnej". Porównywalne mogą być też nieruchomości położone przy tej samej arterii komunikacyjnej, nieważne że dzieli je od siebie prawie 10 km. Czasami wystarczy, że nieruchomość leży w tej samej dzielnicy - bo nie ma tu znaczenia to, że jedna leży praktycznie w centrum a druga na zalesionych i zaoranych miejscowo peryferiach. Są porównywalne, bo biegły za takie je uznał. To samo dotyczy także wielkości porównywanych nieruchomości - widywałem już opinie, w których nieruchomości 10 razy większe od wycenianej przyjmowano za "porównywalne", co uzasadniano tym, że należą one do tego samego "segmentu rynku". W zasadzie nieistotne z punktu widzenia "porównywalności" są też takie cechy jak kształt, nieruchomości, dostępność komunikacyjna, to że nieruchomość wymaga uprzątnięcia. Niekiedy słuchając biegłych nie wiedziałem, czym tak w zasadzie musiałyby się różnić nieruchomości, by nie były już "porównywalne". Na wszystko jest jedna odpowiedź - te różnice są wyrównywane poprzez odpowiedni dobór cech i wag.

No właśnie, kolejny obszar swobodnego uznania biegłego przy wycenie nieruchomości to dobór cech, na podstawie których dokonuje się porównania nieruchomości wycenianej z nieruchomościami porównawczymi. Z grubsza chodzi o to, że bierze się różnicę pomiędzy najdroższą i najtańszą działką i zastanawia się, z czego ta różnica wynika, w czym te nieruchomości się różnią. W tym celu określa się cechy różnicujące te nieruchomości, określa w jakiej części każda z nich ma wpływ na ową różnicę, po czym decyduje czy wyceniana nieruchomość jest "lepsza" czy "gorsza" od przeciętnej i odpowiednio dodaje lub odejmuje odpowiednie kwoty od średniej ceny. Biegły najpierw decyduje więc o tym, jakie w ogóle cechy weźmie pod uwagę. Teoretycznie powinny one odnosić się do tego, co różni nieruchomość wycenianą od nieruchomości porównawczych, ale i tak ostatecznie decyduje o tym biegły. Może więc przyjąć takie cechy jak "lokalizacja", "dostęp do komunikacji publicznej", "potencjał inwestycyjny", "ograniczenia w zagospodarowaniu", ale także "warunki środowiskowe", "jakość otoczenia" "poziom hałasu", "ograniczenia komunikacyjne", "nasłonecznienie" i cokolwiek jeszcze mu się zamarzy. Następnie decyduje on o tym jaką wagę ma każda z tych cech przy ustalaniu wartości. Czyni to w oparciu o "wnioski z analizy rynku" czyli tak, jak mu się wydaje, że jest. Może więc uznać, że lokalizacja ma wagę odpowiadającą 50% różnicy pomiędzy najdroższą i najtańszą działką, ale może też stwierdzić, że jest to tylko 20%. I to samo dotyczy każdej cechy - może on uznać, że dostępność do komunikacji to mało istotna cecha i odpowiada tylko za 5% różnicy w cenie, albo że ma znaczenie zasadnicze i przypisać jej 30%.  No i na koniec biegły decyduje jak wyceniana nieruchomość ma się do nieruchomości porównawczych, to jest do nieruchomości o maksymalnej i minimalnej wartości spośród przyjętych do wyceny. Jak - po uważaniu oczywiście.

Tu znowu otwiera się pole do popisu dla biegłego. Ustala on najpierw (po uważaniu) czy ocena w ramach danej cechy będzie dokonywana wyłącznie w kategoriach "korzystne" i "niekorzystne", czy może tych stopni będzie więcej (bardzo korzystne, korzystne, częściowo korzystne, neutralne, częściowo niekorzystne, niekorzystne, bardzo niekorzystne). Następnie dokonuje oceny zarówno nieruchomości wycenianej jak i nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej w oparciu o te kryteria. Może więc uznać, że nieruchomość wyceniana ma bardzo korzystny układ komunikacyjny, albo że tylko przeciętny, bo nieruchomość o cenie maksymalnej ma dostęp nie tylko do autobusów i tramwajów, ale znajduje się dodatkowo w pobliżu stacji kolejowej. I nie ma znaczenia że dana stacja ma minimalne znaczenie dla komunikacji lokalnej i dalekobieżnej, ważne co uważa biegły. Może też uznać, że nieruchomość, która stoi przy ulicy, którą przebiega 10 linii autobusowych ma gorszy dostęp do komunikacji niż ta, która ma dostęp do jednej linii autobusowej i jednej linii tramwaju - bo ta druga ma dostęp do większej ilości środków komunikacji. Wolno mu, przecież on jest specjalistą i w skutek stałej analizy rynku wie, na co zwracają uwagę kupujący.

A to nie koniec swobody biegłego, musi on bowiem poczynić także założenia co do tego, jakie cechy przypisać nieruchomościom o cenie maksymalnej i minimalnej, bo na tej podstawie dokonywana jest korekta ceny średniej nieruchomości. W wypadku wyceny nieruchomości inwestycyjnych problem z tym nie jest może tak wielki - istotne cechy nieruchomości łatwo ustalić - ale w wypadku wyceny mieszkań biegły musi np zdecydować, czy mieszkanie "porównawcze" miało wysoki czy niski standard wykończenia, czy było do remontu, czy były jakieś uciążliwości, bo takie cechy wpływające na wartość przyjął. Jak to ustala? No cóż... jeden biegły, po dłuższym maglowaniu i zastosowaniu zgniatacza kciuków, przyznał się na rozprawie, że przyjął, że najdroższe mieszkanie miało wysoki standard i nie wymagało remontu, bo było najdroższe, a wiadomo, że im wyższy standard wykończenia, tym droższe mieszkanie. A mieszkanie najtańsze musiało być do kapitalnego remontu, bo na to wskazuje jego niska cena... Czyli skoro drogie to musi być dobre, bo dobre rzeczy kosztują więcej. A każdy pijak to złodziej...

Myślę że dostatecznie wyraźnie już widać, na czym polega problem z wyceną nieruchomości. Wynik wyceny niemal całkowicie zależy od subiektywnej oceny biegłego i przyjętych przez niego założeń. Biegły decyduje bowiem zarówno o tym, jaki obszar miasta uznaje za rynek transakcji porównawczych, jak i o tym, które z transakcji, do których doszło na tymże rynku, dotyczą nieruchomości podobnych. W praktyce to do biegłego należy sformułowanie kryteriów podobieństwa, a dokładniej zakresu dopuszczalnych różnic pomiędzy nieruchomościami porównywanymi. Biegły może uznać, że transakcje mająca za przedmiot nieruchomości o powierzchni 1000 m2 i 10.000 m2 są transakcjami mającymi za przedmiot nieruchomości podobne, albo też uznać, że transakcje te nie mogą być przedmiotem porównania.

Swobodnej ocenie biegłego powierzono także dobór cech korygujących cenę nieruchomości, jak również procentowych wag każdej z nich, tak więc jeden biegły może uznać lokalizację na cechę wpływającą na ostateczną cenę w 40%, inny zaś przypisać jej tylko 20%. Biegły także dokonuje oceny nieruchomości porównywanych pod kątem założonych cech, i może według swego uznania, i w oparciu o założone przez siebie kryteria zaliczyć te nieruchomości do kategorii „bardzo dobrych” bądź „dobrych”. Każdy z tych elementów, które pozostawiono swobodnej ocenie biegłego ma zaś zasadniczy wpływ na ustalenie wartości nieruchomości. Taki sposób ukształtowania zasad sporządzania operatów szacunkowych sprawia, że w zasadzie niemożliwe staje się ustalenie obiektywnej wartości nieruchomości, każda wycena jest bowiem subiektywna, oparta o szereg założeń poczynionych przez tego konkretnego opiniującego, i w granicach przyznanej mu swobody do ich czynienia. W rezultacie w wypadku zlecenia kilku wycen tej samej nieruchomości ich wyniki mogą różnić się, i to nawet znacznie, pomimo tego, iż każda z tych opinii została sporządzona w oparciu o te same dane wyjściowe i jest formalnie poprawna. Kwestionowanie w takiej sytuacji decyzji biegłego co do przyjęcia transakcji za porównawcze, oceny cech nieruchomości bądź przypisanych im wag sprowadza się w zasadzie do sporządzenia nowej opinii, w oparciu o inne założenia, których przyjęcie jest równie dowolne jak w przypadku założeń poczynionych przez opiniującego. To zaś wystarczy do zdyskwalifikowania samej metody badawczej jako nienaukowej - jeżeli bowiem metoda przy takich samych danych wejściowych może dawać różne wyniki to znaczy, że jest ona nic nie warta.

Pozostaje problem, co robić. No cóż. Wygląda na to, że znowu mamy sytuację, w której obecny system jest zły, ale nie bardzo wiadomo, czym można by go zastąpić. Ograniczenie swobody biegłego przez sztywne kryteria doboru cech i nieruchomości porównawczych? W realiach zmiennego i zróżnicowanego rynku może prowadzić to do absurdu. Rezygnacja z opinii biegłych jako niewiarygodnych? A co w zamian, porównanie ofert w biurach nieruchomości? Weryfikowanie przez sąd każdorazowo opinii biegłego po rozważeniu zastrzeżeń stron? No cóż, proces ma to do siebie, że zazwyczaj jednej stronie zależy na tym, by ustalona wartość była jak najwyższa, a drugiej - by była jak najniższa, więc każdy będzie ciągnął do siebie. Poza tym, by weryfikować poprawność wniosków biegłego konieczne jest posiadanie obiektywnej wiedzy co do sytuacji na rynku - ja takiej wiedzy nie posiadam i właśnie dlatego powołuję biegłego. Wygląda więc na to, że niestety musi zostać, jak jest.
Sub iudice