W Senacie o notariacie

14 grudnia 2012 r. w Senacie odbyła się konferencja "Rola notariatu w zapewnieniu bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami z perspektywy prawa wybranych państw Unii Europejskiej i Stanów Zjednoczonych", zorganizowana przez Komisję Ustawodawczą we współpracy z Krajową Radą Notarialną. Jej celem była wymiana doświadczeń notariuszy w skutecznym zapewnieniu bezpieczeństwa w obrocie nieruchomościami.

W konferencji udział wziął senator Piotr Zientarski, przewodniczący Komisji Ustawodawczej, senatorowie z Komisji Ustawodawczej i Komisji Praw Człowieka, Praworządności i Petycji, oraz Marek Kolasiński, wiceprezes Krajowej Rady Notarialnej, i przedstawiciele izb notarialnych z całego kraju.

Profesor Rolf Stuerner z Uniwersytetu we Freiburgu, emerytowany sędzia sądu apelacyjnego, który od przeszło 30 lat zajmuje się notariatem, wygłosił wykład na temat efektywności i uczciwości w obrocie nieruchomościami na przykładzie doświadczeń niemieckich. Według niego, notariat niemiecki stanowi istotne ogniwo niemieckiego systemu zapewniającego bezpieczeństwo obrotu prawnego. Uważa on, że koncepcja prewencyjnego sprawowania prawa wymaga istnienia korpusu specjalnych urzędników do sporządzania dokumentów, co zapobiega  kosztownym i czasochłonnym sporom prawnym. Profesor Stuerner podkreślił, że w Niemczech, zwłaszcza w małych miejscowościach,  notariusze są „twarzą prawa”, nie tylko tworzą dokumenty, ale zajmują się też szeroko pojętym poradnictwem prawnym. Zwrócił on uwagę na nieodzowną neutralność i niezależność tego zawodu, a także na odpowiedzialność materialną (przykładowo samorząd notarialny tworzy specjalne fundusze, które pokrywają ewentualne szkody nieobjęte ubezpieczeniem) i na regulacje przeciwdziałające ewentualnym nadużyciom. Mówiąc o niemieckim rejestrze nieruchomości, Rolf Stuerner  podkreślił, że jest to „system prosty i perfekcyjny”.

Zdaniem profesora z Uniwersytetu we Freiburgu, przyszłość notariatu w Europie jest niepewna, albowiem Komisja Europejska bardzo krytycznie patrzy na jego rolę i uważa, że powinien on być jedynie prywatnym usługodawcą. Zarówno Komisja, jak i Europejski Trybunał Sprawiedliwości wykorzystują poszerzoną definicję wolności prawie bez barier, lansowaną przez wpływowe grupy interesów, aby popierać zmiany w prawie  europejskim i zmiany w działalności uznanych instytucji prawnych. Celem jest deregulacja prawa na poziomie europejskim. „Jak bardzo jest to niebezpieczne, widzieliśmy ostatnio w USA” – powiedział profesor Stuerner. W jego opinii notariusze nie powinni być zredukowani do roli jedynie uwierzytelniania dokumentów. Trzeba ponadto pamiętać o tym, że  doradcy prawni zawsze będą zorientowani na osiąganie maksymalnych zysków.

Peter L. Murray, profesor prawa z Harvard Law School, wygłosił wykład na temat zalet europejskiego systemu obrotu nieruchomościami. Jego zdaniem, system prawny Stanów Zjednoczonych nie dorównuje rozwiązaniom europejskim w zakresie obrotu nieruchomościami. Transakcje związane z nabywaniem nieruchomości i zabezpieczaniem na nich wierzytelności są przeprowadzane na zlecenie stron przez podmioty, które zazwyczaj działają w interesie banków. Z uwagi na brak rejestrów nieruchomości we wszystkich transakcjach o charakterze finansowym wymagane jest posiadanie drogiego ubezpieczenia tytułu własności. Opłaty i koszty obsługi prawnej w związku z tego rodzajami transakcji są spore, a ochrona nabywcy jest stosunkowo niską. Tymczasem państwa europejskie wprowadziły systemy rejestrów nieruchomości i przewidują wymóg sporządzenia dokumentacji i przeprowadzenia transakcji przez notariuszy. W większości przypadków opłaty notarialne i rejestracyjne są umiarkowane, a strony transakcji otrzymują niezależną poradę i mają zapewniony wysoki poziom bezpieczeństwa prawnego.

Profesor Murray uważa, że powstanie amerykańskiej „bańki spekulacyjnej” w obrocie nieruchomościami w Stanach Zjednoczonych w latach 2000 – 2007 doprowadziło do tego, że wiele osób nieświadomie nabyło nieruchomości po wygórowanych cenach, zaciągając uciążliwe zobowiązania kredytowe. Brak możliwości kontrolowania swojego zadłużenia przez takie osoby przyczyniło się do powstania tzw. „amerykańskiego kryzysu hipotecznego”. Zasugerował on, iż należy zastanowić się, czy gdyby notariusze zajmowali się transakcjami związanymi z nieruchomościami, to zdołaliby ograniczyć skalę takich nieprawidłowości.

Profesor Harvard Law School zwrócił uwagę na to, że od pewnego czasu niektórzy decydenci w Unii Europejskiej zajmują krytyczne stanowisko w stosunku do notariuszy z uwagi na to, że mają oni wyłączność na dokonywanie niektórych czynności. Jednak powstaje pytanie: Czy koszty związane z przeniesieniem własności nieruchomości są niższe, a usługi lepsze w takich państwach, jak Wlk. Brytania, USA i Szwecja, w których nie ma notariuszy? W 2006 r. Rada Notariatów Unii Europejskiej (CNUE) zleciła przeprowadzenie niezależnej analizy dotyczącej zawodów prawniczych, praktyk i kosztów związanych z obrotem nieruchomościami w pięciu państwach członkowskich UE i dwóch amerykańskich stanach. W rezultacie stwierdzono, że europejski model notariatu wraz z jego systemem rejestracji nieruchomości jest najbardziej oszczędnym i efektywnym modelem zapewniającym stronom czynności uczciwość i bezpieczeństwo prawne. Z badań wynika ponadto, że deregulacja nie przyczynia się do obniżki kosztów, albowiem w krajach o systemach zderegulowanych koszty usług notarialnych są wyższe.

W dyskusji, która skoncentrowała się nad sensem deregulacji z punktu widzenia zawodu notariusza,  Peter L. Murray podkreślił, że notariusz nie służy jednemu klientowi, ale sprawuje opiekę nad całą transakcją. „Ważne jest, aby polityka deregulacyjna Komisji Europejskiej nie spowodowała, że dobry system zostanie zastąpiony gorszym wzorcem anglosaskim” - oświadczył. Dyskutanci byli zgodni co do tego, że jedna ustawa deregulacyjna, obejmująca różne zawody w Polsce, będzie mieć negatywny wpływ na jakość świadczonych usług. Zwrócono też uwagę na zagrożenie związane z funkcjonowaniem tzw. notariusza na próbę, czyli osoby dopuszczonej do wykonywania zawodu po zdaniu egzaminu na notariusza, ale nie zawsze z pełną aplikacją, bez asesury. Innymi słowy, powstaje pytanie, jak zwykły klient ma się zorientować co do poziomu kwalifikacji obsługującego go notariusza – czy notariusz na próbę zapewni odpowiedni poziom usług.

Konferencję podsumował Marek Kolasiński, wiceprezes Krajowej Rady Notarialnej, który podkreślił, iż wielokrotne nowelizacje prawa o notariacie powodują chaos legislacyjny. Jego zdaniem, swobodny rynek usług stoi w sprzeczności z łacińskim pojmowaniem notariatu.

Na zakończenie konferencji senator Piotr Zientarski, przewodniczący Komisji Ustawodawczej, powiedział: „Ta konferencja i dyskusja mają dla nas, parlamentarzystów, bardzo istotne znaczenie. Utwierdziliśmy się bowiem w przekonaniu, że zasady wolnego rynku nie mogą stosować się do zawodu notariusza, ponieważ jest to bezstronny gwarant pewności i bezpieczeństwa w obrocie nieruchomości oraz ochrony obywateli”.

Dział Prasowy Kancelarii Senatu