Falowiec gdański. Foto: Johan von Nameh, Wikipedia.org

Możliwość wystąpienia przez spółdzielnię mieszkaniową z żądaniem przymusowej sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w przypadku długotrwałych zaległości z zapłatą opłat eksploatacyjnych nie narusza konstytucyjnych gwarancji ochrony praw majątkowych – stwierdził Trybunał Konstytucyjny.

8 października 2015 r. Trybunał Konstytucyjny rozpoznał skargę konstytucyjną S.K. dotyczącą spółdzielni mieszkaniowych (żądanie sprzedaży lokalu w drodze licytacji w związku z długotrwałym zaleganiem z zapłatą opłat za lokal lub rażącym, uporczywym naruszaniem porządku domowego).

Trybunał Konstytucyjny orzekł, że art. 17¹⁰ zdanie pierwsze ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych w związku z art. 16 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali w zakresie, w jakim przewiduje możliwość wystąpienia przez spółdzielnię mieszkaniową z żądaniem sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości w przypadku długotrwałych zaległości z zapłatą opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1, 1¹ i 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, jest zgodny z art. 64 ust. 1 w związku z art. 31 ust. 3 konstytucji.

Ponadto Trybunał Konstytucyjny postanowił umorzyć postępowanie w pozostałym zakresie.

Rozpoznając sprawę, Trybunał uwzględnił okoliczność, że analogiczne rozwiązanie prawne, uregulowane w art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali (do którego odsyła zaskarżony przepis), i przewidujące przymusową sprzedaż prawa odrębnej własności lokalu w razie długotrwałej zaległości z zapłatą należnych opłat, było już przedmiotem orzekania przez Trybunał Konstytucyjny. W wyroku z 29 lipca 2013 r. (sygn. SK 12/12) Trybunał uznał takie rozwiązanie za zgodne z konstytucyjnymi gwarancjami ochrony własności i innych praw majątkowych. Zasadnicze motywy tego wyroku miały istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.

TK zwrócił uwagę, że obowiązek uiszczania opłat eksploatacyjnych należy do podstawowych obowiązków osób uprawnionych do lokali będących własnością spółdzielni mieszkaniowej. Z wpłat z tytułu opłat eksploatacyjnych spółdzielnia pokrywa bowiem koszty związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości (budynków), w której znajdują się lokale. Długotrwałe zaleganie z zapłatą należnych opłat przez osobę uprawnioną do lokalu przerzuca ciężar ponoszenia kosztów eksploatacji i utrzymania na spółdzielnię, a w dalszej kolejności na pozostałe osoby uprawnione do lokali spółdzielczych, między które spółdzielnia rozdzieli te dodatkowe ciężary (np. przez podniesienie wysokości opłat). Długotrwałe zaniechanie realizacji przez osobę uprawnioną do lokalu swoich obowiązków finansowych może stanowić tym samym zagrożenia nie tylko dla stabilności finansów spółdzielni, ale także dla praw majątkowych pozostałych osób korzystających z lokali spółdzielczych.