Warszawska kamienica. Foto: pr

Dzisiaj będzie o wycenianiu nieruchomości. Do napisania o tym zainspirowało mnie porównanie kilku operatów szacunkowych dotyczących tej samej nieruchomości (ustalamy opłatę roczną za użytkowanie wieczystego działki pod blokiem), w których jej wartość określono na kwoty pomiędzy 6 i 8 milionów złotych. Oczywiście każdorazowo ową wycenę uzasadniano poprzez odniesienie się do szeregu transakcji nieruchomościami podobnymi, wskazanie sposobu skorygowania ceny z uwagi na szczególne cechy nieruchomości wycenianej itp. Wszystkie opinie sporządzili licencjonowani rzeczoznawcy wpisani na listę biegłych sądowych. Skąd więc te różnice? Ano szaleństwo w tym przypadku tkwi w metodzie.

Przy wycenianiu nieruchomości biegły najpierw określa granice rynku lokalnego, czyli terenu z którego będzie brał transakcje do porównań. Oczywiście są tam jakieś wytyczne, kryteria co do tego jak to należy określać, ale wnioskując z tego co wypisują i tłumaczą na rozprawach wnioskować należy, że w zasadzie to biegły może sobie określić ten rynek jak tylko zechce, byle "z uwzględnieniem doświadczenia i analizy sytuacji rynkowej". Może więc uznać całe miasto za jeden rynek, albo podzielić je sobie na dzielnice "centralne" i "dalsze", albo też na "atrakcyjne" i "nieatrakcyjne" i na tej podstawie dobrać rynek lokalny. Może uznać za należące do rynku lokalnego tereny położone na drugim końcu miasta uzasadniając to "zbliżoną aktywnością inwestycyjną". Może oprzeć się na administracyjnym podziale miasta albo wprowadzić swój własny oparty na "sytuacji rynkowej". W ten sposób ta sama nieruchomość może być albo w oparciu o transakcje z dzielnic peryferyjnych, albo w oparciu o transakcje ze ścisłego centrum - wystarczy że administracyjnie leży poza śródmieściem ale urbanistycznie stanowi jego część. Decyzję podejmuje biegły. Po uważaniu.

Jak już biegły wybierze sobie rynek lokalny to następnie tworzy bazę transakcji porównawczych, czyli transakcji nieruchomościami "podobnymi" do nieruchomości wycenianej. I tu znowu ma w zasadzie całkowitą swobodę co do tego co będzie uważał za "podobne". Teoretycznie art 4 pkt 16 Ustawy o gospodarce nieruchomościami zawiera definicję nieruchomości podobnej:

"nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość;"

ale już z jego pobieżnej lektury wynika, że podobna znaczy porównywalna z uwagi na cechy "wpływające na wartość". Jakie to są cechy, i co miałoby decydować o "porównywalności" lub "nieporównywalności" decyduje ponownie biegły. A swobodę (i wyobraźnię) w tym zakresie biegli mają nieograniczoną. "Podobne", a w zasadzie "porównywalne" ze względu na położenie mogą więc być nieruchomości położone na dwóch różnych końcach miasta, ze względu na "położenie w tej samej strefie - peryferyjnej". Porównywalne mogą być też nieruchomości położone przy tej samej arterii komunikacyjnej, nieważne że dzieli je od siebie prawie 10 km. Czasami wystarczy, że nieruchomość leży w tej samej dzielnicy - bo nie ma tu znaczenia to, że jedna leży praktycznie w centrum a druga na zalesionych i zaoranych miejscowo peryferiach. Są porównywalne, bo biegły za takie je uznał. To samo dotyczy także wielkości porównywanych nieruchomości - widywałem już opinie, w których nieruchomości 10 razy większe od wycenianej przyjmowano za "porównywalne", co uzasadniano tym, że należą one do tego samego "segmentu rynku". W zasadzie nieistotne z punktu widzenia "porównywalności" są też takie cechy jak kształt, nieruchomości, dostępność komunikacyjna, to że nieruchomość wymaga uprzątnięcia. Niekiedy słuchając biegłych nie wiedziałem, czym tak w zasadzie musiałyby się różnić nieruchomości, by nie były już "porównywalne". Na wszystko jest jedna odpowiedź - te różnice są wyrównywane poprzez odpowiedni dobór cech i wag.