A to nie koniec swobody biegłego, musi on bowiem poczynić także założenia co do tego, jakie cechy przypisać nieruchomościom o cenie maksymalnej i minimalnej, bo na tej podstawie dokonywana jest korekta ceny średniej nieruchomości. W wypadku wyceny nieruchomości inwestycyjnych problem z tym nie jest może tak wielki - istotne cechy nieruchomości łatwo ustalić - ale w wypadku wyceny mieszkań biegły musi np zdecydować, czy mieszkanie "porównawcze" miało wysoki czy niski standard wykończenia, czy było do remontu, czy były jakieś uciążliwości, bo takie cechy wpływające na wartość przyjął. Jak to ustala? No cóż... jeden biegły, po dłuższym maglowaniu i zastosowaniu zgniatacza kciuków, przyznał się na rozprawie, że przyjął, że najdroższe mieszkanie miało wysoki standard i nie wymagało remontu, bo było najdroższe, a wiadomo, że im wyższy standard wykończenia, tym droższe mieszkanie. A mieszkanie najtańsze musiało być do kapitalnego remontu, bo na to wskazuje jego niska cena... Czyli skoro drogie to musi być dobre, bo dobre rzeczy kosztują więcej. A każdy pijak to złodziej...

Myślę że dostatecznie wyraźnie już widać, na czym polega problem z wyceną nieruchomości. Wynik wyceny niemal całkowicie zależy od subiektywnej oceny biegłego i przyjętych przez niego założeń. Biegły decyduje bowiem zarówno o tym, jaki obszar miasta uznaje za rynek transakcji porównawczych, jak i o tym, które z transakcji, do których doszło na tymże rynku, dotyczą nieruchomości podobnych. W praktyce to do biegłego należy sformułowanie kryteriów podobieństwa, a dokładniej zakresu dopuszczalnych różnic pomiędzy nieruchomościami porównywanymi. Biegły może uznać, że transakcje mająca za przedmiot nieruchomości o powierzchni 1000 m2 i 10.000 m2 są transakcjami mającymi za przedmiot nieruchomości podobne, albo też uznać, że transakcje te nie mogą być przedmiotem porównania.

Swobodnej ocenie biegłego powierzono także dobór cech korygujących cenę nieruchomości, jak również procentowych wag każdej z nich, tak więc jeden biegły może uznać lokalizację na cechę wpływającą na ostateczną cenę w 40%, inny zaś przypisać jej tylko 20%. Biegły także dokonuje oceny nieruchomości porównywanych pod kątem założonych cech, i może według swego uznania, i w oparciu o założone przez siebie kryteria zaliczyć te nieruchomości do kategorii „bardzo dobrych” bądź „dobrych”. Każdy z tych elementów, które pozostawiono swobodnej ocenie biegłego ma zaś zasadniczy wpływ na ustalenie wartości nieruchomości. Taki sposób ukształtowania zasad sporządzania operatów szacunkowych sprawia, że w zasadzie niemożliwe staje się ustalenie obiektywnej wartości nieruchomości, każda wycena jest bowiem subiektywna, oparta o szereg założeń poczynionych przez tego konkretnego opiniującego, i w granicach przyznanej mu swobody do ich czynienia. W rezultacie w wypadku zlecenia kilku wycen tej samej nieruchomości ich wyniki mogą różnić się, i to nawet znacznie, pomimo tego, iż każda z tych opinii została sporządzona w oparciu o te same dane wyjściowe i jest formalnie poprawna. Kwestionowanie w takiej sytuacji decyzji biegłego co do przyjęcia transakcji za porównawcze, oceny cech nieruchomości bądź przypisanych im wag sprowadza się w zasadzie do sporządzenia nowej opinii, w oparciu o inne założenia, których przyjęcie jest równie dowolne jak w przypadku założeń poczynionych przez opiniującego. To zaś wystarczy do zdyskwalifikowania samej metody badawczej jako nienaukowej - jeżeli bowiem metoda przy takich samych danych wejściowych może dawać różne wyniki to znaczy, że jest ona nic nie warta.